房地產(chǎn)銷售不僅不下滑，反而在增強(qiáng)，市場(chǎng)旺盛的情況下，房產(chǎn)價(jià)格又如何會(huì)出現(xiàn)下跌呢？深圳樓市是怎樣的呢？以下是范文社網(wǎng)小編為大家整理的深圳樓勢(shì)打新將迎熱潮二手慘淡橫盤相關(guān)參考資料，希望能幫助到大家，歡迎你的閱讀。
深圳樓市已不同往年，特別是2021年，將是特殊的一年，數(shù)據(jù)割裂，行情反轉(zhuǎn)，數(shù)百萬(wàn)剛需剛改將迎來(lái)最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)，中介行業(yè)將面臨最慘關(guān)店潮，爆桿炒房客凝視深淵將上天臺(tái)，一切變數(shù)皆成定數(shù)。
2020年7月出臺(tái)715政策提高限購(gòu)條件以及堵住聯(lián)名、更名漏洞，2021年208指導(dǎo)價(jià)，嚴(yán)查“深房理”炒房機(jī)構(gòu)，嚴(yán)查首付來(lái)源規(guī)避經(jīng)營(yíng)貸、抵押貸等非法資金進(jìn)入樓市、上調(diào)房貸利率等等調(diào)控政策，2021年上半年，二手市場(chǎng)成交量急速下降持續(xù)了將近一年，已經(jīng)進(jìn)入橫盤通道，而新房市場(chǎng)高開低走，因供應(yīng)延后有些降溫，但整體是自2016年來(lái)上半年同期最好的成績(jī)，同時(shí)下半年新樓盤將迎來(lái)供應(yīng)熱潮，打新機(jī)會(huì)將會(huì)更多。
2021年上半年樓市數(shù)據(jù)出臺(tái)，預(yù)示著2021年全年樓勢(shì)已定。
01 上半年新房住宅成交數(shù)據(jù)
01）整體看，自2016年來(lái)上半年同期最好成績(jī)
整體來(lái)看，2021年上半年深圳新房市場(chǎng)表現(xiàn)仍算不錯(cuò)，上半年合計(jì)成交26140套新房住宅，同比2020年上半年增加56.3%。橫向來(lái)看，2015年上半年深圳樓市在寬松調(diào)控政策下成交31798套新房住宅，2016年上半年成交23170套新房住宅，2017年到2020年四年間，上半年新房住宅成交量均在20000套之內(nèi)，其中2017年上半年僅成交10502套。2021年上半年深圳新房住宅成交量突破20000套，為26140套，是2016年來(lái)上半年同期最好的成績(jī)。
主要是自去年下半年以來(lái)，深圳打新熱度持續(xù)走高，延續(xù)到今年上半年，特別是年初幾大網(wǎng)紅盤入市，如龍光前海天境、天健悅桂府、海岸城等新盤入市。
02）具體看，2021年上半年打新呈現(xiàn)降溫
供應(yīng)萎縮，原本預(yù)期入市的項(xiàng)目后延。在住建局公布二季度計(jì)劃入市名單里，有十多個(gè)住宅樓盤推遲延后，導(dǎo)致成交量減少，同時(shí)也因打新資格要求更高、房貸利率上調(diào)、新房和精裝價(jià)格受到限制等，大家對(duì)新房的要求更高，下手更加謹(jǐn)慎。
4-6月份，新盤入圍人數(shù)普遍不足1:3的比例，打新人很明顯能感受到，就是日光盤大大減少了。
打新更加理性，剛需、剛改在追求上車的同時(shí)更能權(quán)衡樓盤優(yōu)劣，懂得放棄。寶安萬(wàn)科都會(huì)四季推出856套住宅，開盤僅售出500套左右，直至現(xiàn)在還未清盤，甚至布吉新盤佳兆業(yè)壹都匯在開盤之初就給出了4重折扣，普遍能享受到9折優(yōu)惠，是近兩年第一次新盤打折。
03）區(qū)域看，寶安、龍崗、坪山新房成交量占據(jù)前三
寶安第一，成交7091套新房住宅，同比增加2.3倍；成交面積710403平方米，同比增加2倍。滿京華云著華庭、萬(wàn)豐海岸城璽園、瓏灣世界花園、佳兆業(yè)樾伴山、清平華府等是寶安區(qū)的主力成交樓盤。
龍崗第二，成交4783套新房住宅，同比減少17.3%；成交面積444486平方米，同比減少20.9%。中海陽(yáng)光橡樹園、卓弘星辰、新霖薈邑、丁山河畔、利德悅府等是龍崗區(qū)的主力成交樓盤。
坪山第三，成交3722套新房住宅，同比增加2倍；成交面積342068平方米，同比增加1.7倍。潤(rùn)樾山、碧湖春天東花園、花樣年旭輝·好時(shí)光家園、佳華領(lǐng)悅廣場(chǎng)、萬(wàn)樾府、金尊府等是坪山區(qū)的主力成交樓盤。
02 上半年二手住宅成交數(shù)據(jù)
01）二手房成交量跌至冰點(diǎn)，進(jìn)入橫盤通道
2021年上半年，深圳二手房成交指導(dǎo)價(jià)的頒布和執(zhí)行，二手房成交量持續(xù)走低，月度成交量三連跌觸底，其中2021年6月僅成交2575套。整體來(lái)看，2021年上半年深圳合計(jì)成交28442套二手房住宅，同比減少35.4%；成交面積2465560平方米，同比減少34.1%。
02）或是近13年來(lái)最差的一年
2021上半年二手住宅成交量28442套，以此推算，2021全年二手房成交量不足6萬(wàn)套，大概率將成為近13年最差一年！（下圖數(shù)據(jù)包括了住宅外的公寓、辦公、商鋪、寫字樓等）。
近10年深圳樓市二手房年度成交量均高于6萬(wàn)套，即使低迷期的2011年二手房成交量也有7.3萬(wàn)套。相比之下，2021全年成交量預(yù)計(jì)會(huì)高于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的2008年，但低于其他平穩(wěn)年份。
03）區(qū)域看，二手住宅成交量寶安、南山降幅最大，龍崗成交量第一
寶安、南山因過去兩年漲的過快，實(shí)際售價(jià)與指導(dǎo)價(jià)差距過大，成交量降幅最大，而龍崗整體實(shí)際售價(jià)與指導(dǎo)價(jià)接近或持平，成交量占據(jù)全市第一。
寶安、南山成交量降幅最大，寶安區(qū)成交5261套二手住宅，同比減少50.7%；成交面積497618平方米，同比減少47.8%；南山區(qū)成交4264套二手住宅，同比減少42.9%；成交面積407259平方米，同比減少40.9%。
福田區(qū)成交4754套二手住宅，同比減少39.8%；成交面積400881平方米，同比減少38.1%。
龍崗成交量第一，成交8274套二手住宅，同比減少26.1%；成交面積738204平方米，同比減少23.8%。
04）中介關(guān)鋪、離職潮到來(lái)
現(xiàn)如今，業(yè)主置換換不了，大多選擇置換延后，剩下相當(dāng)少量的急賣房源，以及基本不代理的新房，難賣的公寓，中介能賣出的房源少之又少，再加上購(gòu)房群體幾乎都去打新，買賣資源直接出現(xiàn)了斷層，中介行業(yè)已經(jīng)處在史上最難的時(shí)候，出現(xiàn)了較大量的離職潮、關(guān)店潮，預(yù)計(jì)將在七八月出現(xiàn)高潮。市場(chǎng)不好的時(shí)候直接影響就是中介行業(yè)了。
在跟一個(gè)貝殼的區(qū)域負(fù)責(zé)人咨詢關(guān)店情況時(shí)，他告訴我真正的關(guān)店潮還沒到來(lái)，但很快了，對(duì)于眼下的行情表示很擔(dān)憂。
根據(jù)一些自媒體小小范圍的走訪觀察，龍華、福田部分片區(qū)中介門店關(guān)店情況已經(jīng)越來(lái)越多了，其中貝殼系首當(dāng)其沖。
貝殼進(jìn)入深圳僅僅3年左右，當(dāng)初摧古拉朽式的席卷整個(gè)中介行業(yè)，大量同行加盟加入，甚至有其他中介整個(gè)店或整個(gè)小片區(qū)加入，迅速達(dá)到1400多家店鋪，創(chuàng)造了任何行業(yè)在在同時(shí)間內(nèi)單一城市開店的歷史記錄，有些不大的小區(qū)樓下，貝殼系就有十多家，轉(zhuǎn)角不是遇到愛，而是貝殼系。
深圳4大中介樂有家、q房網(wǎng)、中原和貝殼（雖然貝殼源于鏈家，但也是貝殼系，據(jù)說鏈家正在走輕資本路線，轉(zhuǎn)為加盟）。貝殼系量最多卻是最弱，2021年最慘關(guān)店潮將出現(xiàn)在貝殼系，率先倒閉的就是單個(gè)個(gè)體沒有大公司大資本撐腰的加盟店，也就是貝殼旗下的紅色德佑和藍(lán)色糯家。畢竟加盟者要承擔(dān)店鋪運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在行情不好的時(shí)候及時(shí)止損，三十六計(jì)走為上。
就連直營(yíng)強(qiáng)資本的中原地產(chǎn)也在收縮戰(zhàn)線，在某自媒體小范圍的走訪就發(fā)現(xiàn)了一家中原門店。據(jù)說深圳中原已經(jīng)關(guān)了70多家，單個(gè)某品牌中介關(guān)了100多家店（有待證實(shí)）。
根據(jù)深房中協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，到4月1日，深圳持牌中介66151人。那么上半年成交了28442套二手住宅，即便是每套都是不同的人成交，也有3萬(wàn)多人今年以來(lái)還沒開過單。干不下去的中介轉(zhuǎn)行，干不下去的店鋪關(guān)門。
接下來(lái)二手市場(chǎng)橫盤2-3年，中介行業(yè)將迎來(lái)深刻洗牌。
03 下半年打新樓盤猛增，預(yù)計(jì)全年新房住宅成交超二手住宅
2021年上半年，新房住宅成交26140套，接近二手住宅成交的28442套，只差了兩三個(gè)樓盤的量，要不是二季度計(jì)劃名單十多個(gè)樓盤延后的話，超過是肯定的。放眼全年結(jié)合當(dāng)下行情分析，新房成交量超過二手已經(jīng)是板上釘釘，這將是深圳樓市十多年來(lái)非常罕見的事。
以往，深圳樓市成交主要以二手房為主，二手住宅成交量是新房住宅2倍左右。2021年將會(huì)出現(xiàn)新房超過二手，更是表明打新是今年買房最佳的選擇，最大的主流。
進(jìn)入到下半年，各自媒體都在統(tǒng)計(jì)有望入市的樓盤，幾乎都得出了下半年將有50+的樓盤，超3萬(wàn)套住宅。
據(jù)深房前線統(tǒng)計(jì)，深圳除開大鵬、鹽田、深汕合作區(qū)外將有102個(gè)樓盤有望下半年入市，即使砍半也將有60多個(gè)，按60個(gè)樓盤算將有4萬(wàn)多套住宅入市。
04 預(yù)測(cè)后市
01） 二手繼續(xù)橫盤很可能持續(xù)3年，價(jià)格整體下調(diào)10-15%
以往任何調(diào)控，都能在兩三個(gè)月后迅速回暖，從不認(rèn)為那些是真調(diào)控，越調(diào)越漲是普遍的結(jié)果，但715政策、208指導(dǎo)價(jià)以來(lái)，才看到什么是真正的調(diào)控，能看出決策層的真決心。
2020年715政策出臺(tái)后，成交量就開始走下坡路，直到更慘淡的2021年6月，差不多一年的時(shí)間，與往常完全不同。
預(yù)計(jì)橫盤將會(huì)持續(xù)2-3年，價(jià)格整體下跌10-15%。不要妄想大跌，深圳不存在大跌的基礎(chǔ)，決策層更不允許，牽一發(fā)而動(dòng)全身，等于自殺。
橫盤期，二手房需要保持關(guān)注，會(huì)有生意周轉(zhuǎn)、賭博欠債（今年歐洲杯、明年世界杯以及其他）、杠桿拉爆等急售大幅降價(jià)的個(gè)別二手房。
特別是炒作最猛的如前海和寶中，去年漲得最多，從指導(dǎo)價(jià)和實(shí)際報(bào)價(jià)也可以看出，泡沫是相當(dāng)大，如果沒有低于市場(chǎng)價(jià)15%-20%，千萬(wàn)不要買。
警惕那些上調(diào)200萬(wàn)再降100萬(wàn)的“偽筍盤”，如果有筍盤出現(xiàn)，要對(duì)比一下此前的成交價(jià)。
02）打新機(jī)會(huì)更大，預(yù)計(jì)60多個(gè)住宅新樓盤超4萬(wàn)套
打新，打新，打新，重要的事情說3遍，不可逆流而行。
二季度延后的計(jì)劃名單里，就有十多個(gè)不錯(cuò)的樓盤，將會(huì)很快入市。
本號(hào)統(tǒng)計(jì)了一下，下半年預(yù)計(jì)將有砍半后的60多個(gè)住宅新樓盤超4萬(wàn)套的貨量（包括加推）有望入市，其中，寶安預(yù)計(jì)23個(gè)，南山16個(gè)，龍崗15個(gè)，光明12個(gè)，龍華14個(gè)，福田7個(gè)，羅湖5個(gè)，坪山10個(gè)，共102個(gè)，砍半就算60個(gè)，除開網(wǎng)紅熱點(diǎn)的幾個(gè)樓盤，其他幾乎都不用看積分。
打新的機(jī)會(huì)更大了，一樣的預(yù)算怎么選，買對(duì)房真的很重要。
